Jak pracyuje tinyovyj rynok zemli ta komu vin vyhidnyj

Jak pracyuje tinyovyj rynok zemli ta komu vin vyhidnyj

Kupivlya ta prodaž zemli sil's'kohospodars'koho pryznačennya cilkom real'ni, nezvažajučy na diju moratoriju v Ukraїni. Čomu ž ci uhody dosi ne lehalizovani?
Pjatnycya, 8 lystopada 2019, 15:41
heneral'nyj dyrektor asociaciї "Ukraїns'kyj klub ahrarnoho biznesu"

Bud'-jaka reforma gruntujet'sya na zmini isnujučoho poryadku rečej. Odnak zminy zazvyčaj podobajut'sya ne vsim. Osoblyvo їm protyvlyat'sya ti, komu jak to kažut' "i tak dobre žyvet'sya".

Ne vyklyučennyam stala j zemel'na reforma, jaku sered inšyx iniciatyv vzyalasya realizovuvaty nynišnya vlada.

U serpni cyoho roku prezydent Volodymyr Zelens'kyj publično zajavyv pro namir zapustyty rynok zemel' sil's'kohospodars'koho pryznačennya u 2020 roci.

I vže za misyac' uryad na čoli z prem’jer-ministrom Oleksijem Hončarukom predstavyv vidpovidnyj zakonoproekt ščodo obihu sil's'kohospodars'kyx zemel'. 

Uryadovyj variant je dosyt' liberal'nym i vyznačav sered pereliku možlyvyx pokupciv zemel'nyx dilyanok hromadyan ta jurydyčnyx osib Ukraїny, zokrema, vlasnykamy jakyx možut' buty ta inozemni kompaniї abo hromadyany. Ce odrazu spryčynylo splesk krytyky i protesty. 

Osnovnymy protyvnykamy takoho variantu je dribni fermery ta seredni s/h pidpryjemstva, jaki bojat'sya abo ne xočut' konkurenciї.

Do nyx takož dolučylysya dejaki polityčni partiї, adže tema prodažu zemli zavždy bula nevyčerpnym džerelom populistyčnyx hasel, manipulyacij ta spekulyacij. 

Naspravdi ž rynok sil'hospzemel' isnuje vže davno i uryad prosto zaproponuvav joho lehalizuvaty ta nadaty vsim rivni prava ta možlyvosti prydbaty zemel'ni dilyanky, a vlasnykam zemel'nyx dilyanok za bažannya prodaty їx za spravdi rynkovoju cinoju. Davajte rozberemosya, jak že vyhlyadaje rynok zaraz i xto kupuje ta prodaje zemlyu.

Z 42 mln ha sil'hospzemel' Ukraїny blyz'ko 27 mln ha buly peredani v procesi rozpajuvannya naprykinci 90-x v pryvatnu vlasnist' majže 7 mln pracivnykiv kolyšnix kolhospiv.

U serednyomu kožen otrymav zemel'nyj paj rozmirom blyz'ko 4 ha. Bil'šist' cyx zemel' nyni znaxodyat'sya v orendi u s/h pidpryjemstv, zokrema i fermers'kyx hospodarstv.

Loading...
Častynu zemel' kolhospiv ne pajuvaly i zalyšyly u vlasnosti deržavy, jak zemli zapasu i rezervu.

Same na ci zemli i buv nakladenyj moratorij na prodaž v 2001 roci, jakyj vvodyvsya tymčasovo do 2004 roci. Ale, jak to kažut', nemaje ničoho bil'š vičnoho, niž tymčasove, i os' uže 18 rokiv moratorij ščorično podovžuvaly i vidkladaly zemel'nu reformu na potim.

Krim peredači kolyšnim pracivnykam kolhospiv, sil's'kohospodars'ku zemlyu takož nadavaly v rozmiri do 2 ha v pryvatnu vlasnist' pracivnykam social'noї sfery v selax (včyteli, medyky i t.d.), a ostanni roky aktyvno rozpodilyaly deržavni zemli učasnykam ATO.

Status cyx zemel' vyznačeno jak zemli "dlya vedennya osobystoho selyans'koho hospodarstva" (OSGh), odnak ce ne zavažaje zdavaty їx v orendu s/h pidpryjemstvam dlya tovarnoho vyrobnyctva.

Paradoks v tomu, ščo na zemli OSGh pryvatnoї vlasnosti ne rozpovsyudžujet'sya dija moratoriju i їx možna kupuvaty i prodavaty.

Tobto može buty poruč dva odnakovyx polya: perše - u vlasnosti pajovykiv, druhe - u vlasnosti OSGh, oboje poliv može obroblyaty odne j te ž sil'hosppidpryjemstvo, pry cyomu na peršomu poli vlasnyky ne možut' prodaty svoju dilyanku, a na druhomu - možut'.

De lohika? Častynu zemel' OSGh dijsno vykupyly s/h vyrobnyky, odnak bil'šist' zemel' OSGh vse ž zalyšajet'sya u počatkovyx vlasnykiv i zdajet'sya v orendu.

Moratorij stav suttyevoju pereponoju na rynku zemli, odnak obijty її, jak vyjavylosya, vse ž možna, i šlyaxiv znajšlosya dekil'ka.

Dlya zdijsnennya faktyčnoho prodažu pidmoratornyx zemel'nyx dilyanok vykorystovujut' dekil'ka sxem, zokrema dohovory emfitevzysu, orendy na 49 rokiv (dejaki z napysannyam zapovitu na pokupcya), dohovory miny i t.d.

Osnovnym variantom je prodaž po dohovoru emfitevzysu. Po dohovoram emfitevzysu vlasnyk peredaje zemel'nu dilyanku u korystuvannya inšij storoni (pokupcyu) na duže dovhotryvalyj termin (do 2018 roku praktykuvaly terminy 100-300 rokiv), otrymujučy pry cyomu razovu vynahorodu pry ukladenni takoho dohovoru.

Odnak v jurydyčnyx tonkoščax vlasnyky zemel'nyx dilyanok zdebil'šoho ne nadto dobre rozbyrajut'sya, i bil'šist' rozumije, ščo ce faktyčno prodaž i pro svoju dilyanku vony vže možut' zabuty nazavždy.

Zahalom za takymy sxemamy v Ukraїni prodano ščonajmenše 1 mln ha pidmoratornyx sil's'kohospodars'kyx zemel', v osnovnomu po emfitevzysu.

Tobto za ostanni roky blyz'ko 4% s/h zemel' bulo prodano po riznym sxemam i takyj tinyovyj rynok prodovžuje funkcionuvaty – v mereži možna znajty sotni ohološen' za zapytom "prodam zemel'nyj paj". 

Osnovnymy pokupcyamy zemli za takymy sxemamy je potočni orendari paїv - sil's'kohospodars'ki vyrobnyky.

Pry cyomu najbil'š aktyvnymy je same vidnosno nevelyki fermers'ki hospodarstva ta s/h pidpryjemstva. Ce ne je velykyj sekret i v bud'-jakomu seli čy to v Ternopil's'kij, čy to v Xarkivs'kij oblasti, čy na pivnoči, čy na pivdni Ukraїny, kožen, xto maje zemel'nyj paj, vam skaže cilkom konkretnu sumu, za jaku miscevi orendari proponujut' vykupyty zemel'ni paї u vlasnykiv.

U pidtverdžennya cyoho proponuju vid zahal'noho obhovorennya perejty do konkretnyx prykladiv ta za dopomohoju danyx z vidkrytyx rejestriv proanalizuvaty sytuaciju bil'š hlyboko.

Oskil'ky ostanni 4 roky ja pracyuvav v ahrosektori v Sums'kij oblasti, ta mav spravu jak z pajovykamy, tak i z fermers'kymy hospodarstvamy, to vidpovidno, dlya analizu viz'memo rehion, sytuacija v jakomu meni dobre vidoma.

Tak, napryklad, u zvyčajnomu seli Sloboda Buryns'koho rajonu Sums'koї oblasti pracyuje 17 sil'hosppidpryjemstv, perevažna bil'šist' z jakyx je fermers'kymy hospodarstvamy. Vony obroblyajut' na zemlyax cijeї sil's'koї rady blyz'ko 7 tys. ha. Tak ot, z cyx 7 tys. ha, na syohodnišnij den', fermers'ki hospodarstva vykupyly 998 ha u vlasnykiv zemel'nyx paїv po dohovoram emfitevzysu ta dovhostrokovoї orendy, tobto majže 15% vsix s/h zemel' cijeї sil's'koї rady.

Pry cyomu aktyvno skupovujut' zemel'ni paї desyat' fermers'kyx hospodarstv – vid maloho do velykoho.

Vartist' vykupu po emfitevzysu stanovyt' blyz'ko 40 tys. hrn/ha. Dejaki z cyx fermers'kyx hospodarstv vže prydbaly čerez emfitevzys ponad 30% zemli, ščo v nyx obrobitku.

Poruč inše selo – Stepanivka, v jakoho blyz'ko 2100 ha v mežax sil'rady. Tut vykupleno 460 ha po dohovoram emfitevzysu i inšym sxemam, tobto 22% vsix zemel'.

Vodnočas najbil'še fermers'ke hospodarstvo z blyz'ko 1200 ha, jaki maje v obrobitku, vykupylo 370 ha. I sxoža sytuacija sposterihajet'sya v rešti sil Sumščyny, a takož inšyx oblastej.

Pokupcem po dohovoram emfitevzysu zazvyčaj vystupaje potočnyj orendar zemel'noї dilyanky.

Same orendar maje syl'nu pozyciju v perehovorax z vlasnykom dilyanky stosovno ciny i rešty umov prodažu, adže dlya toho, ščob zaklyučyty dohovir emfitevzysu, potribno spočatku prypynyty dohovir orendy, ščo zovsim ne prosto bez dobrovil'noї zghody toho ž taky orendarya.

Vidpovidno, vlasnyky paїv, jaki vyrišyly prodaty svij paj, zazvyčaj otrymujut' zanyženu cinu, prodyktovanu propozycijeju pokupcya-orendarya dilyanky.

U razi zapusku rynku zemli, prodaž dilyanky možna bude robyty bez rozirvannya isnujučoho dohovoru orendy, i vlasnyk zemli v razi, jakščo zaxoče її prodaty, matyme pravo zaproponuvaty її ne lyše orendaryu, a j tym, xto možlyvo zaplatyv by i bil'šu cinu.

Krim toho, možlyvist' realizuvaty pravo prodaty svoju zemel'nu dilyanku dozvolyt' pajovykam takož bil'š vpevneno vidstojuvaty svoju pozyciju pry perehlyadi umov orendy.

Takym čynom, sil'hospvyrobnykam, jaki zvykly pracyuvaty v tini ta aktyvno vykorystovujut' podibni sxemy vykupu, vyhidno zalyšaty vse jak je, ne vyvodyty rynok v vidkrytyj format abo maksymal'no obmežyty kolo potencijnyx pokupciv, ščob i nadali vykupovuvaty zemlyu za zanyženymy cinamy i maty syl'nu pozyciju v perehovorax z pajovykamy.

Tomu j vyslovlyujut' vony svoje nevdovolennya zaproponovanoju reformoju, vlaštovujut' protesty na avtošlyaxax ta mitynhy pid stinamy parlamentu, skandujučy z trybun "Ne možna prodavaty zemlyu-matir", pry cyomu aktyvno skupovujučy zemel'ni paї na tinyovomu rynku.

Kolonka je vydom materialu, jakyj vidobražaje vynyatkovo točku zoru avtora. Vona ne pretenduje na objektyvnist' ta vsebičnist' vysvitlennya temy, pro jaku jdet'sya. Točka zoru redakciї «Ekonomičnoї pravdy» ta «Ukraїns'koї pravdy» može ne zbihatysya z točkoju zoru avtora. Redakcija ne vidpovidaje za dostovirnist' ta tlumačennya navedenoї informaciї i vykonuje vynyatkovo rol' nosija.

powered by lun.ua
Pidpyšit'sya na naši povidomlennya!